来源:陕西交通广播

  两场秋雨,让西安一下子“进入深秋?#20445;?#19981;禁让人瑟瑟发抖。最近西安楼市,无论新房还?#23884;?#25163;房,也让人觉得越来越冷,有人预言“西安楼市将入冬?#20445;?#26159;否会这样呢?

  其实,在2016年底房价开始腾飞之前,西安曾经历过两年多的漫长“冷冻期?#20445;?#19981;过人都是健忘?#27169;?#23601;连不少地产从业者,在“疯狂”楼市中浸润了两年,如不细思,也只觉那时候的“冷?#20445;路?#24050;经遥不可及,竟然不像是真的发生过一样。

  然而,两三年真的遥远吗?

  2018年底,西安楼市究竟会“微微凉”还是“冷刺骨?#20445;?/p>

  房价降、卖不动,这才是“冷冻期”

  在并不遥远的2014-2016年,西安楼市经历过一场“严冬”。

  1房价跌回四年前

  据统计,2010年、2011年、2012年、2013年的西安在售楼盘房价分别为6834元/㎡,7270元/㎡、6992元/㎡、7296元/㎡。

  而2014年底,西安房价仅6878元/㎡,跌至2010年的水平。

  那之后,西安房价连续两年几乎未涨,2015年均价6501元/㎡,2016年均价6602元/㎡,涨幅1.5%,这涨幅估计还是建筑材料等涨价导致的。

  2头等大事“去库存”

  冷冻期,大家天天叫嚷着要去库存,开发商为了冲任务,无一例外都是“惠动全城”。

  那时候均价六七千元,泾渭某盘一个月仅卖2套,那时候南三环的房子4字头广告挂满整个子午大道;那时候没通地铁3号线,浐灞的楼盘不过五千元,北二环某售楼部为揽客推出5折房源。。。。。。

  数据来源:中国统计局

  2015年西安商品房销售面积1583万平方米,对比2017年回暖期的全年商品房销售面积2510万平,少了58.5%,确实差之甚远!

  是谁不愿?#37038;埽?#27004;市“平稳”才正常?

  西安楼市经历了两年市场的疯狂,可对于房企或者个人,如果把疯狂当成成功的标准,吃亏的只会是自己。

  “由俭入奢易,由奢入俭难?#20445;?#36825;句话放到如今的楼市上,太适用不过了。

  体验过房子不需要卖,全款客户还要拼关系,经历了连客户都不用挑,只管摇好顺序等着选房,要想回到产?#20223;?#24930;做、房子慢慢卖的?#21050;?#22909;像一下子适应不了。

  高周转原先只是一种能力,尝试过以后就很容易变成一种瘾,杠杆原先只是一种金融手段,加过之后却停不下来,借别人的力,得自己的意。

  买卖房子也是。买到一套房子就赚上几十万的念头,应该还在好多人的脑海里;卖完一个楼盘只需要几个小时甚至几秒种,也仍刻在各大售楼部的现场。

  经历这些时,是否该回想一下一天能卖出一套房的欢欣雀跃?那个时候手机短信用得还比较多,每个老总在傍晚总期待收到这样的汇报短信。

  是不是觉得像隔了一个世纪般久远?

  目前的西安,何谈“入冬?#20445;?#37117;还在重回正常的市场?#21050;?/strong>

  最近,西安出现了一些挺好的苗头,投?#37322;?#26426;的群?#28766;?#21523;退不少,买房也不是闭着眼睛了,或多或少会犹豫下买哪个。与?#36865;?#26102;,也已经有人在谈崩盘不远矣。还有更多人深深觉得降价通道已经打开,不需要摇号的楼盘越来越多。

  房子是用来住?#27169;?#24320;发商也是一个个市场化的企业,谁又能?#32321;!?#31283;赚?#20445;?#23588;其是造出?#21448;什?#21697;,还希望卖个好价钱?

  从“凉”开始,西安楼市将如何走?

  有不少人想探底,西安楼市究竟会冷到什么程度?理性来讲,这句话应该是,西安楼市怎样才算“回归正常?#20445;?#25105;们从以下三个观测点,来看看西安楼市走势。

  第一,拿地价。

  纵观去年?#20004;?#24180;,开发商的拿地情况,可谓集中向周边扩展的趋势明显,?#28210;?#27811;东、高陵、临潼成了?#35753;牛?#20877;扩大也不乏周至、宝鸡等地。从拿地均价来看,去年到今年楼面价基本都在3500元/㎡左右,拿地价相对2015-2016年的西安市区楼面价2000元/平方米上下,差距还是颇大。

  我们之前也给大家计算过购房成本,基本上楼面价占到房价构成的30%左?#36965;?#30001;?#19997;?#30475;?#28210;?#35201;性!以3500元左右的楼面价算下来,房子的成本约在8000元/平方米左?#36965;?#30001;?#19997;?#35265;,如果这批土地开发商要是保本的话,至少价格也得在8000元/平方米上下。

  如果仅从目前的拿地价看,2016年房价6字头,估计是难回到了。

  第二,库存量。

  按照今年西安市住房供应计划,将有22万套,而已过去九个月,到现在实?#20351;?#24212;量仅仅过半,这些量很可能压到下半年或者明年。

  同时,据?#33268;?#32479;计,按照目前开发商近一年来在西安的拿地情况,已经有500亿扔在土地上了,按照开发商拿地到销售一年左右时间?#27492;悖?#36825;批房源量也不会少。

  综合这两项数据,接下来两年,会有大批量房源推出,去库存会不会又一次成为楼市最头疼的话题呢?

  第三,二手房交易行情。

  进入秋凉后,西安二手房价格貌似也不再坚挺了,朋友圈里降价销售二手房的消息真是不少。

  按照这个价格,金科天籁城102平的房子,总价130万,成交均价约在12700元/㎡左?#36965;?#32780;目前城北的新房均价为12752元/㎡,新房二手房价格相差无几,可见价格倒挂的现象在慢慢消退,二手房价格在逐渐回归理性。

  第?#27169;?#26222;通新房的表现。

  目前,西安新房市场需要摇号的盘也有,但不是那么多了。有些品牌楼盘打折出售卖不出去,也有一千多人抢几百套房的现象,可谓几?#19968;?#21916;几?#39029;睢?/p>

  从近期公示的新盘来看,7字头的品牌盘、三环内的相对好地?#38395;?#21448;开始重出江湖。还有部分楼盘,虽然不是一天清盘,却仍能一天卖掉绝大多数房源。也有部分楼盘,上演了473套房,18人登记,0人核验的?#23433;伊摇?#22330;面。

  从新房市场来看,目前的?#38382;?#20063;是分化明显,高性价比的仍?#36824;?#19981;应求,有些不可高攀的或是不能低就的就门?#38485;?#38592;了

  直面房价,西安会重返2016吗?

  如果西安楼市真的回归理性和正常,那么拉回到大家最关心的话题,西安房价会重返2016吗?

  针对这个问题,陕西省社会科学院学术委员会副主任张宝通认为,西安房价回到2016基本是不可能了,这一波楼市遇冷是由两个方面引起?#27169;?#19968;方面是宏观?#38382;疲?#20063;就是国家宏观调控政策引起?#27169;?#21478;一方面是北上广深房价回落波及西安造成的不是西安本土的供求?#38382;?#36896;成的。现在西安是国家中心城市,?#19997;?#22312;大量流入,应该不会出现2016年那样的市场环?#24120;?#21482;是暂时冷却了,大家在观望罢了。

  根据西安楼市情报主编分析,西安楼市出?#22336;?#21270;,也是经历了两年市场大涨和政策导向的必然结果,目前的西安,谈不上崩盘,但开始回调却是趋势使然,部分房子依旧有人抢着买,但部分?#36864;?#25171;折出售也几乎无人问津。

  至于房价会降还是涨,要看政策方向和调控力度如何,这些毕竟不是我们所能预测?#27169;?#20063;不是任何一个开发商能给你?#20449;?#30340;。